L’immobilier s’avère souvent être un investissement lucratif, offrant un revenu immédiat et une appréciation à long terme. Voici six façons d’investir.
- Investir dans l’immobilier peut offrir aux particuliers un revenu immédiat et une appréciation à long terme.
- Les sociétés de placement immobilier, les RELP et le crowdfunding sont des moyens indirects d’investir dans l’immobilier, sans nécessiter de gestion directe.
- Les investissements immobiliers plus directs comprennent l’achat de votre propre maison, d’un bien locatif ou d’un bien à réparer et à transformer.
De nos jours, en surfant sur les chaînes de télévision, vous tomberez presque certainement sur une itération de l’immobilier, qu’il s’agisse d’annonces d’agents immobiliers à un million de dollars ou de bricoleurs qui vendent des maisons.
S’il peut être amusant de voir la transformation spectaculaire d’une maison en l’espace d’une heure, il peut être encore plus amusant de s’impliquer activement. L’immobilier s’avère souvent un investissement lucratif, offrant à la fois un revenu – sous forme de loyers et une plus-value lorsque vous vendez un bien apprécié à profit. C’est également un bon moyen de diversifier votre portefeuille, car il s’agit d’un actif soumis à des influences différentes de celles des actions et des obligations.
Et pour le particulier lambda, c’est peut-être plus accessible que vous ne le pensez. Bien que cela demande beaucoup de temps, de patience et (bien sûr) de liquidités, presque tout le monde peut investir dans l’immobilier.
Voici six façons de profiter de ce phénomène d’investissement devenu pop-culture.
- Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une stratégie qui permet aux entreprises de lever des fonds auprès de grands groupes d’individus. Cette stratégie est mise en œuvre par l’intermédiaire de plateformes en ligne qui constituent un lieu de rencontre entre les promoteurs immobiliers et les investisseurs intéressés. En échange de leur argent, les investisseurs reçoivent une dette ou une participation dans un projet de développement et, dans les cas réussis, des distributions mensuelles ou trimestrielles.
Toutes les plateformes de crowdfunding immobilier ne sont pas accessibles à tous : Beaucoup sont réservées aux investisseurs accrédités, c’est-à-dire aux personnes fortunées et/ou très expérimentées. Il existe néanmoins plusieurs plateformes moins exclusives, comme Fundrise et RealtyMogul, qui permettent aux débutants d’investir à partir de 500 dollars.
Sur ces sites, vous créez un compte et choisissez une stratégie de portefeuille en fonction de vos objectifs, les courtiers diversifiant votre argent dans une série de fonds d’investissement, ou bien vous parcourez et sélectionnez vous-même vos investissements, en suivant leur évolution grâce à un tableau de bord en ligne disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7.
Malgré leur commodité, les offres de crowdfunding s’accompagnent de risques considérables. En tant qu’investissements privés, ils ne sont pas aussi liquides (faciles à vendre) que d’autres titres cotés en bourse, comme les actions. Pensez que vos fonds sont immobilisés sur le long terme. Fundrise recommande aux investisseurs d’avoir un horizon temporel d’au moins cinq ans, par exemple.
- Les sociétés d’investissement immobilier (REIT)
Si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, investir dans une société d’investissement immobilier (REIT) vous permettra de vous exposer au marché sans avoir à consacrer le temps et les coûts nécessaires à l’achat de votre propre propriété.
Les FPI sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des propriétés et des projets immobiliers. Comme les fonds communs de placement ou les fonds négociés en bourse, elles ne possèdent pas un seul actif, mais un panier d’actifs. Les investisseurs achètent des actions d’une FPI et gagnent une part proportionnelle du revenu produit par ces actifs.
Les FPI d’actions, le type le plus courant de FPI, permettent aux investisseurs de mettre en commun leur argent pour financer l’achat, le développement et la gestion de biens immobiliers. Une FPI se concentre sur un type spécifique de biens immobiliers, tels que les complexes d’appartements, les hôpitaux, les hôtels ou les centres commerciaux. Quatre-vingt-dix pour cent de ses bénéfices annuels doivent être distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
L’un des principaux arguments de vente des FPI : La plupart d’entre elles sont cotées en bourse. Cela signifie que les FPI combinent la possibilité de posséder des biens immobiliers et d’en tirer profit avec la facilité et la liquidité de l’investissement en actions.
Destinées à générer des revenus, généralement à partir de loyers et de baux, les FPI offrent des rendements réguliers et des dividendes élevés. Elles attirent également les investisseurs en raison de la manière unique dont elles sont imposées : Les FPI sont structurées comme des entités pass-through, ce qui signifie qu’elles ne paient pas d’impôt sur les sociétés. Cela signifie effectivement des rendements plus élevés pour leurs investisseurs.
Si vous voulez que votre investissement reste liquide, tenez-vous-en aux FPI cotées en bourse (quelques FPI sont des entreprises privées). Vous pouvez acheter des actions par l’intermédiaire d’une société de courtage ou d’un IRA.
- Les sociétés en commandite immobilière
Une société en commandite immobilière (SCPI) fournit aux investisseurs un portefeuille diversifié d’opportunités d’investissement immobilier, vous permettant de fusionner vos fonds avec ceux d’autres investisseurs afin d’acheter, de louer, de développer et de vendre des biens immobiliers qu’il serait difficile de gérer ou de payer indépendamment.
Comme les FPI, les RELP possèdent généralement un ensemble de biens immobiliers, mais ils diffèrent par leur structure et leur organisation. Principalement : Les RELP sont une forme de capital-investissement, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas négociés sur des marchés publics.
Au contraire, ils existent pour une durée déterminée, qui dure généralement entre sept et douze ans. Pendant cette période, les RELP fonctionnent comme de petites entreprises, élaborant un plan d’affaires et identifiant les biens immobiliers à acheter et/ou à développer, à gérer et enfin à vendre, les bénéfices étant distribués en cours de route. Une fois tous les biens vendus, la société est dissoute.
Les RELP sont généralement plus adaptés aux investisseurs fortunés : La plupart des RELP ont un investissement minimum de 2 000 $ ou plus, et souvent beaucoup plus – certains fixent des « buy-ins » minimums allant de 100 000 $ à quelques millions, en fonction du nombre et de l’importance des achats immobiliers.
- Devenez propriétaire
Une façon classique d’investir dans l’immobilier consiste à acheter un bien et à le louer, en tout ou en partie. Le statut de propriétaire peut prendre plusieurs formes.
La première consiste à acheter une maison unifamiliale et à la mettre en location, une stratégie qui ne générera des revenus que si les frais généraux sont faibles. Si le loyer versé par votre locataire ne couvre pas l’hypothèque, l’assurance, les taxes et l’entretien, vous perdez effectivement de l’argent. Idéalement, votre paiement hypothécaire mensuel sera relativement fixe, tandis que le prix des loyers augmentera, ce qui vous permettra d’empocher plus d’argent au fil du temps.
De nos jours, vous pouvez rechercher des propriétés locatives en ligne sur un site comme Roofstock, qui permet aux vendeurs de maisons vacantes prêtes à être louées d’afficher leurs propriétés, facilite le processus d’achat et assigne un gestionnaire de propriété au nouvel acheteur.
Une autre option est le « house-hacking », qui consiste à acheter un immeuble à plusieurs logements et à vivre dans l’un d’entre eux tout en louant les autres. Cette stratégie permet de réduire vos frais de subsistance tout en générant un revenu qui peut couvrir les paiements hypothécaires, les taxes et l’assurance.
Une version à faible engagement du house-hacking consiste à louer une partie de votre maison via un site comme Airbnb, ce qui vous permettrait de gagner un peu plus d’argent chaque mois sans avoir à vous engager à prendre un locataire à long terme.
À l’opposé, et de manière plus ambitieuse, vous pourriez viser une conversion en condos, dans laquelle vous achetez un immeuble multifamilial, louez les unités, puis transformez plus tard les unités en condos et les vendez individuellement, explique Dana Bull, agent immobilier et investisseur immobilier basé à Boston. « L’idée est donc d’acheter l’immeuble à un prix un peu plus bas, puis de le vendre au prix fort », explique-t-elle.
- La revente de maisons
Certaines personnes vont plus loin en achetant des maisons pour les rénover et les revendre. Bien que les émissions de télévision donnent souvent l’impression que c’est facile, le « flipping » reste l’un des moyens les plus longs et les plus coûteux d’investir dans l’immobilier. Mais c’est aussi le moyen de réaliser les plus gros gains.
Pour réussir, vous devez toujours être prêt à faire face à des problèmes inattendus, à des augmentations de budget, à des erreurs qui font perdre du temps, à des délais de rénovation plus longs et à des problèmes de vente sur le marché.
Il est particulièrement important de constituer une équipe d’experts – entrepreneurs, architectes d’intérieur, avocats et comptables – en qui vous pouvez avoir confiance. Et assurez-vous de disposer des réserves de liquidités nécessaires pour résoudre les problèmes. Même les flippers expérimentés constatent qu’un projet prend inévitablement plus de temps et coûte plus cher qu’ils ne le pensaient.
- Investissez dans votre propre maison
Enfin, si vous voulez investir dans l’immobilier, regardez plus près de chez vous – votre propre maison. L’accession à la propriété est un objectif que de nombreux Américains s’efforcent d’atteindre, à juste titre. L’immobilier résidentiel a connu des hauts et des bas au fil des ans, mais il s’apprécie généralement à long terme.
La plupart des gens n’achètent pas une maison directement, mais contractent un prêt hypothécaire. S’efforcer de le rembourser et devenir propriétaire de sa maison est un investissement à long terme qui peut protéger contre la volatilité du marché immobilier. Il est souvent considéré comme l’étape qui précède l’investissement dans d’autres types de biens immobiliers et présente l’avantage supplémentaire d’augmenter votre valeur nette, puisque vous possédez désormais un actif important.
Stratégies pour un investissement immobilier réussi
Quelle que soit la forme que prend votre investissement immobilier, certaines stratégies vous seront utiles.
Soyez prêt financièrement : L’immobilier étant un investissement particulièrement coûteux, vous devez disposer de liquidités pour verser un acompte, acquérir une part de partenariat ou acheter un bien immobilier. Vous aurez également besoin d’une réserve dans laquelle vous pourrez puiser si quelque chose doit être réparé, et qui doit être entièrement séparée de votre fonds d’urgence quotidien. Avant de vous lancer, établissez un fonds d’urgence, remboursez vos dettes de consommation et automatisez votre épargne-retraite.
Apprenez à connaître le marché local : Il y a un vieux dicton qui dit : « Les trois facteurs les plus importants dans l’immobilier sont l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. » Commencez par vous familiariser avec le marché local. Parlez aux agents immobiliers et aux habitants, découvrez qui vit dans la région, qui s’y installe et pourquoi, et analysez l’historique des prix de l’immobilier. En bref, faites vos recherches et « concentrez-vous sur l’établissement de relations avec les gens, car c’est ce qu’est l’immobilier, c’est une activité basée sur les relations », dit Dana Bull.
Restez simple : Une stratégie simple peut être très efficace en matière d’investissement immobilier. Si votre objectif est de générer des revenus passifs, ne vous laissez pas berner par l’idée qu’il faut faire les choses en grand pour y parvenir. Il est préférable de commencer modestement et de limiter vos dépenses, explique l’investisseur immobilier Chad Carson de CoachCarson.com.
Le point de vue financier
L’investissement immobilier est peut-être plus accessible que vous ne le pensez, et il existe de multiples façons de s’engager dans cet actif souvent lucratif.
Les investissements purs, qui n’impliquent pas de gestion directe de votre part, comprennent le crowdfunding immobilier, l’investissement dans des sociétés en commandite immobilière et l’achat de fonds d’investissement immobilier. Chacune de ces solutions atténue le risque d’investir dans un grand projet seul ou sans conseils.
Les investissements plus directs, comme l’achat de votre propre maison, d’un bien locatif ou d’un bien à réparer et à transformer, sont également des stratégies intéressantes. Toutefois, il est préférable de faire ses devoirs avant de choisir l’un de ces modes de propriété, en s’assurant que l’on est suffisamment sûr financièrement pour prendre des risques et en se familiarisant avec le marché immobilier local.
N’oubliez pas que l’immobilier dans son ensemble est un actif relativement illiquide. Les projets peuvent prendre du temps à être exécutés et à porter leurs fruits. Ainsi, lorsque vous pensez à l’immobilier, vous devez presque toujours le considérer comme un investissement à long terme.